2025年9月改正「ビルメンテナンス業務に係る発注関係事務の運用に関するガイドライン」 その目的と変更点は？

公益社団法人全国ビルメンテナンス協会が会員企業を対象に実施した調査によると、まず悩み事として

• 現場従業員が集まりにくい（89.7%）
• 現場従業員の若返りが図りにくい（77.2%）
• 賃金上昇が経営を圧迫している（63.6%）

となり、人材確保や賃金に関するものが上位にきています。*1

実際、ビルメンテナンス業は労務費が経費の8割前後を占めています。

ビルメンテナンス業の経費割合

その結果、最低賃金の上昇など人件費の高騰が、経営に直接影響を与えてしまう状況にあります。

実際、人件費の上昇にあわせて民間契約改定率は上昇してきているものの、最低賃金の上昇率には追いついていないという現状もあります。

最低賃金の上昇率と民間契約の改定率の間には、約2割の乖離があるのです。

それでありながら、全国ビルメンテナンス協会が会員企業に対し2023年に実施したアンケート調査では、約48%が価格交渉を行わなかったと回答しており、そのうちの約38%が「発注者に交渉はできない」と回答しています。*2
価格転嫁を言い出せないメンテナンス業者が多数あるということです。

こうした事情を汲んだのが、今回のガイドライン改正といえます。特に「労務費」です。

それではまず今回のガイドライン改正について、基本姿勢から抑えていきましょう。

ガイドラインの位置付け

厚生労働省はガイドライン改訂について、こう述べています。*3

おもに中小ビルメンテナンス業者の事業継続のために、受注側が労務費を含むコスト転嫁をしやすい環境を発注者は作りましょう、ということです。

改正ポイントの事例

厚生労働省はビルメンテナンス業の発注から完了までを6段階に分け、改正を加えています。

1) 維持管理計画策定段階

• 維持管理計画の策定
• 維持管理台帳の整備

がこの段階には含まれます。
具体的な改正要素が織り込まれるのは次の段階以降です。

2) 予算積算段階

この段階には、大きな改正点が盛り込まれています。以下のようなもので、赤字が改正部分です。

労務費等の上昇を見込んだ予算を積算すること、これが重要なポイントになってくるでしょう。資材についても同様のことが言えそうです。

3) 業務発注準備段階

業務発注準備段階では、以下のようにガイドライン改正が行われています（赤字）。

のちになって生じる役務を最初の契約書だけをもって「そのままの値段でついでにやっておいてね」というわけにはいかない、ということです。

4) 入札契約段階

そして、次に来る入札契約段階です。改正点は以下です。

「家は定期的に誰かが住んでいないと荒廃していく」とよく言いますが、ビルもまさにその通りでしょう。美しく管理がなされている建物は、築年数が長くても魅力的な空間に感じられます。

メンテナンス業はまさにビルの付加価値を後から高めていく重要な存在といえます。メンテナンス業が人手不足で経営維持困難となる前に、買い叩きのような構図はあってはなりません。

なお、下のような対応は独占禁止法や下請代金法違反となる可能性があります。
十分な注意と配慮が必要です。

人件費だけでなく、資材・エネルギーの高騰も先行きが不透明になっています。

今後高騰していく費用にどう対処していくのか。コストバランスを調整しながら、ビルのライフサイクルコスト（維持管理計画・長期修繕計画）も見直さないと立ち行かない状況のようです。固定費用も変動していくことを前提に予算計画を適宜調整し、価格変動に柔軟に対応できるよう準備をしておくことが重要です。